什么是房屋拆迁合同? 一、房屋拆迁合同的概念 房屋拆迁合同是指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁条例规定的补偿、安置等问题签订的书面协议。 (一)关于房屋拆迁合同的名称 《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。”于是,审判实务中通常将房屋拆迁合同称为拆迁补偿安置协议。本文认为,从规范化的角度,应当按照最高人民法院《民事案件案由规定(试行)》的规定确定案由,进而确定民事法律行为的名称。另外,“协议”一词,多在解释合同概念时使用,并不是通用意义上的法律用语,尤其从归纳案由的角度出发,多用“合同”而不用“协议”。 (二)关于房屋拆迁的定义与内涵 如果仅从字面意思来理解“房屋拆迁”的定义,房屋拆迁应当仅指房屋的拆除与原房屋的所有人或使用人的迁移。但是,1.在当前的实务中,从房屋拆迁的地域范围而言,房屋拆迁专指受国务院《拆迁条例》调整的、位于城市规划区内的国有土地上的房屋拆迁,而位于集体土地上的房屋拆迁实际上是集体土地征用的一部分,大多称之为“征用拆迁”而不讲“房屋拆迁”,性质上属土地征用补偿的范畴,并不适用《拆迁条例》;2.从房屋拆迁的行为角度分析,房屋拆迁专指拆迁人根据城市建设规划要求和政府批准用地,经申请批准获得拆迁许可证的情况下,依法拆除建设用地范围内的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋所有人和使用人给予补偿、安置的一系列法律行为的总称。但就房屋拆迁合同来说,其内容仅指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁条例规定的补偿、安置等问题。 (三)房屋拆迁合同订立的特殊性 房屋拆迁合同的订立行为本身是强制性的。主要表现为:1.房屋拆迁的决定是政府的行政行为,体现的是服从与命令关系。虽然被拆迁人对房屋是否应当被拆迁可以提起行政诉讼,但只要该拆迁决定被认为是依法行政的,被拆迁人必须服从。而围绕房屋拆迁的补偿安置,通俗地说,只不过是执行拆迁决定的一个附随性的处理,合同的签订本身是受到强制的。这一点,与一般的合同缔结时当事人所享有的缔约自由有所不一。当然,就拆迁内容的协商方面,拆迁人与被拆迁人的地位是平等的,意思表示也应当是不受强制的、自由的。2.根据《拆迁条例》第十六条规定,如果当事人不能就拆迁事项达成一致意见的,由房屋拆迁管理部门裁决。也就是说,存在行政裁决代替合同当事人意志的可能性。3.在拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁的补偿安置进行协商时,拆迁人已经取得了原属于被拆迁人房屋占用范围内的土地使用权。也就是说,被拆迁人作为房屋所有权人,其享有的房屋的所有权已经不完整,因为其丧失了房屋占用范围内土地的使用权。被拆迁人作为房屋所有人的合法性受到质疑,其行使房屋所有权的各项权能受到严重影响,在此种情形下,也必须进行合同的签订。 二、房屋拆迁合同的当事人 房屋拆迁合同的当事人包括拆迁人与被拆迁人。拆迁租赁房屋的,承租人虽然不是被拆迁人,但按照《拆迁条例》第二十七条的规定,也可以作为房屋拆迁合同的当事人。 (一)拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位 1.拆迁人必须是单位。拆迁的目的在于建设,而建设是需要有符合法律规定的建设资质和房地产开发经营资质,在现行法律规定中个人不可能取得相应的资质;同时,拆迁活动的实施需要大量的资金用于补偿安置,而个人一般无法以其资产承担相应的法律责任,如果允许拆迁人为个人,被拆迁人的利益难以得到有效保障。 2.拆迁人必须已经取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证,是指房屋拆迁管理部门颁发的用以证明拆迁人从事房屋拆迁资格的证明文件,是拆迁人拆迁行为获得行政许可的依据。《拆迁条例》第六条规定,需要拆迁房屋的单位,必须获得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。 (二)被拆迁人是被拆迁房屋的所有人 关于房屋所有人的范围,请参见本书关于《房屋买卖合同的审理》第一节的相关论述。 (三)被拆迁房屋的承租人 承租人并非被拆迁人,但拆迁活动对其使用权也会产生影响,故其属于拆迁安置对象。如果在被拆迁房上设定了租赁权的,基于保护承租人享有的租赁权而产生的利益的考虑,承租人可以成为房屋拆迁合同的当事人,与拆迁人、被拆迁人就自身的利益的保障问题进行协商。在此种情况下,房屋拆迁合同就由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人一起协商签订。 三、房屋拆迁合同的主要内容 (一)法定条款部分 《拆迁条例》第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该条从补偿、安置、搬迁三个方面规定了当事人订立拆迁合同的必备条款。 1.房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿,是指房屋拆迁中的拆迁人依照房屋拆迁协议的约定,对被拆迁人所受损失给予的经济补偿。《拆迁条例》第四条第三款规定:“本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人”;第二十二条规定:“拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。” (1)关于拆迁补偿的标的物 在拆迁范围内具有房屋所有权的房屋。同时,该房屋的附属物也应当作为拆迁补偿标的物。所谓附属物,一般指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物,但不是独立的建筑。一般情况下,该附属物应当具有合法性,其来源和安装制作不存在法律上的瑕疵。 未到期限的临时建筑。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施,且临时建筑都有规定的使用期限。也就是说,临时建筑是经过政府相关部门批准存在并规定使用期限的合法建筑,当事人可在批准的期限内使用,享有利益。拆除未到期的临时建筑,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失,因此,“拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。” 违章建筑不予补偿,但能够补办手续的,则可按合法建筑给予补偿。违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设,影响城市规划的建筑。主要包括:未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证而建成的建筑;擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;擅自改变了使用性质建成的建筑;擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。对于违章建筑的处理,《城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。”因此,违章建筑的处理有二:一是必须拆除。按照《城市规划法》必须拆除,属于本身就应当拆除,在拆迁中更应当拆除,没有理由从原本没有利益的行为中获益。二是允许其经过改正取得合法建筑的地位。如果取得合法建筑的地位,自然能在其上成立所有权,该建筑的拥有人就可以所有人的身份获得补偿。 (2)关于房屋拆迁补偿的方式 《拆迁条例》第二十二条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”“除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。” 货币补偿,是指在拆迁补偿中,经拆迁人与被拆迁人协商,被拆迁人放弃产权,由拆迁人按市场评估价为标准,对被拆除房屋的所有人进行货币形式的补偿。该补偿实质上就是拆迁人按照市场评估价买受房屋所有权人的房屋,属于房屋买卖的一种,只不过该买卖是受到强制的,价款也受到市场评估价的制约,拆迁人不能脱离市场评估价来主张房屋的补偿价格,故在称谓上多使用“补偿”而少用“买卖”。 产权调换,即以房换房,也就是拆迁人以原地重建的房屋或异地的新建房屋作为交换,用作对被拆迁人的补偿。该种补偿方式属于互易的一种,该互易在合同的订立以及房屋价款的确定上受到一定的限制。产权调换的方式,《拆迁条例》第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。” 究竟采取上述两种补偿方式的哪一种,原则上当事人享有选择权。但是,也有例外。一是按照《拆迁条例》第二十五条第二款规定:“拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿”;二是按照《拆迁条例》第二十七条第二款规定:“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。” 2.房屋拆迁安置 所谓房屋拆迁安置,就是拆迁人对房屋的所有人、承租人因丧失房屋的使用权导致其在生产、生活上不便而对其进行必要的安排、处置。 (1)房屋拆迁安置的对象。是指依照《拆迁条例》应当安置的被拆除房屋的所有权人或承租人。 (2)安置地点。《拆迁条例》对此没有明确规定。根据建设用地的性质及建设工程的性质,对被拆迁人的安置,有原地安置和异地安置两种可能。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月2日施行)第三十七条规定:“被拆迁地段用于同类商品房建设的,被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,如住宅被拆迁的,而该建设工程又是作为商用住宅开发的,被拆迁人在同等条件下,可以就该商用住宅享有优先购买权,如建设工程作为商业写字楼开发的或用作公用设施、绿地的,则被拆迁人一般是异地安置。 另外,拆迁人应当为那些找不到周转用房的被拆迁人、承租人提供周转用房,帮助他们临时过渡。 (3)其他安置责任。主要是:支付被拆迁人的搬迁补助费;支付被拆迁人的停产、停业补助费;支付被拆迁人临时安置补助费。 3.搬迁 主要是搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。 (二)约定条款 约定条款,是指当事人认为需要订立的其他条款。例如,被拆迁房屋的附属物的处理和违约责任的约定,等等。 四、房屋拆迁合同的性质 房屋拆迁合同,如上所述,主要有拆迁补偿、拆迁安置、搬迁三项内容。 就拆迁补偿而言,选择不同的补偿方式,当事人所订立的合同的性质、特征也是有区别的。一般地说,可将房屋拆迁合同按其性质分为采取货币补偿方式的拆迁合同与采取产权调换方式的房屋拆迁合同。 (一)采取货币补偿方式的房屋拆迁合同 货币补偿,是指在拆迁补偿中,经拆迁人与被拆迁人协商,被拆迁人放弃房屋所有权,由拆迁人按市场评估价为标准,对被拆除的房屋所有权人以货币形式的补偿。从该合同当事人双方的权利义务内容分析,被拆迁人以放弃房屋所有权为代价,取得相应的一定数量的货币,而拆迁人则以支付一定数量的货币为对价,享有被拆迁房屋的所有权,是一次性了断的补偿方式。这完全符合买卖合同的特征,只不过该买卖合同具有自己的特质,表现在该合同的订立受到国家的强制,标的物的价格一般应当以市场评估价为基准,但总体上属于买卖合同的一种类型。由此发生纠纷的,可适用买卖合同的有关法律规定予以处理。 (二)采取产权调换方式的房屋拆迁合同 产权调换,是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。从该合同的权利义务内容分析,拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并移转所有权给被拆迁人,以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋;被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价,来换取拆迁人提供的房屋所有权,同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算,多退少补。也就是说,拆迁人以异地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权调换,被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权,但调换之后拥有调换房屋的所有权。因此,采用该种方式的房屋拆迁合同,可将之定性为互易合同。关于互易合同,在《合同法》分则中没有具体规定,但《合同法》第一百七十五条对互易合同适用法律作了规定,即当事人约定易货交易,转移标的物的所有权的,参照买卖合同的有关规定。所以,《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理的。 杭州房产律师 免责声明 | 隐私保护 杭州房产律师