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张雷律师按:动迁房以其较低的价格、较大的升值空间颇受市场青睐。然而由于动迁房五年限转(现在是三年)的政策约束,签订买卖合同后不能立刻实现过户交易,购买动迁房也存在很多的风险。张雷律师认为,动迁房买卖合同合法有效,但是因为签订动迁房买卖合同与交易过户之间期限较长,变数较多,因此在购买动迁房时有很多注意问题,张雷律师总结为查、签、付款和违约条款四部分,购房者可以按照张雷律师的文章仔细核对、认真约定,在一定程度上规避购买动迁房的风险。
一:查!
1、查看动迁房是否有产证:以产证登记的权利人为动迁房买卖合同的出卖人。
2、查看拆迁补偿安置协议:以协议被安置人作为动迁房买卖合同的出卖人。
3、查看动迁房家庭成员情况:有共有人的签订共有人承诺书。
3、查看动迁房内户籍情况:约定户口迁出违约金条款。
4、查看限制交易期限:明确产证办理期限和过户期限。
5、查看动迁房权利状况:明确有无出售、抵押、查封情况。 二、签!
1、签订动迁房定金协议:定金罚则约束买卖双方。
2、签订动迁房买卖合同:房屋买卖合同法律关系。
3、签订一赔二的借款合同:用以设定抵押权。
4、签订借款合同的抵押合同:用以办理抵押权登记。
5、签订出卖人承诺书:排除共有财产无权处分的抗辩。
6、签订家庭成员承诺书:预防第三人主张权利。
7、签订交易委托书:在卖家不配合过户时可径行交易。 三、付款。
1、交付房价20%作为定金:最高限额定金防止卖家跳单。
2、签订动迁房买卖合同后交付首期款:以房价50%为宜。
3、房东交房后交付尾款:卖家违约以尾款作为违约金直接罚没。 四、违约条款。
1、约定根本违约的违约金:卖家需按市场价差价补偿。
2、约定逾期交房的日违约金:约束卖家交房违约。
3、约定逾期办理产证、过户的日违约金:约束卖家交易违约。
4、约定户口迁出违约金:创设起诉条件,追究违约金。
5、约定买方单方解除权及违约解除违约责任:解除合同并获得赔偿。