张雷律师按:任何一名律师,任何一名具备法律思维的律师,都应当注重Legal Research,都应当注重请求权基础的研究。谨慎小心不妄言是律师的一个职业道德底线。张雷律师认为律师的工作是良心的工作。不专业而妄言就是出卖自己的良心。张雷律师今天研究《住房使用说明书》,详细说明这一法律制度的来龙去脉、制度细节。
住房使用说明书的法律规定
《住房使用说明书》首先在建设部1998年5月20日发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中率先规定。该规定第三条规定:房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅使用说明书》。同时该规定第十条也明确规定“《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户”。并且《住房使用说明书》应当以购买者购买的套(幢)发放,每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅使用说明书》。
住房使用说明书的法律性质
与住宅使用说明书配套发给购买者的还有《住宅质量保证书》。在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”而且在《上海市商品房预售合同中》示范文本中也确实将《住房质量保证书》作为合同的附件。但是没有任何法律规定,也没有任何示范性文本是将《住房使用说明书》作为合同的组成部分的。因此,买卖双方并不受《住房使用说明书》的约束。
再者,《住宅使用说明书》是在房屋交付时才提供给买受人的,其效力不能对抗合同效力。很多问题实际上已经在合同中予以明确了,比如承重墙的问题如果合同的平面图中表明了房屋各部分墙体的具体情况,开发商交付的房屋与合同所附平面图是一致的,并且该房屋已经过了有关部门的质量检验合格。那么买受人就不能按照《住宅使用说明书》要求开放商承担违约责任。
住房使用说明书的内容
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第八条的规定:“《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,一般应当包括以下内容:
1、 开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位;
2、 结构类型;
3、 装修、装饰注意事项;
4、 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
5、 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6、 门、窗类型,使用注意事项;
7、 配电负荷;
8、 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
9、 其他需说明的问题。
同时,如果住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中。
用户的注意义务
因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发商不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。