张雷律师按:住宅质量保证书是商品房买卖环节中确保商品房质量和售后服务水平的重要文件。规范《住房质量保证书》的法律文件是建设部于1998年5月20日发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这个文件共计十五条,规定了《住在质量保证书》的性质、内容、保修期以及《住宅质量保证书》的交付和发放等规定。张雷律师就这个商品房预售合同中的重要法律文件进行解释,供大家研究。
住宅质量保证书的法律性质
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的规定:“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”。这一规定也体现在《上海市商品房预售合同》中,该示范合同第五部分就是对房屋质量和房屋保修的规定。在保修期间如果商品房出现了《住宅质量保证书》所列的质量问题,那么开发商就要承担该房屋的质量保修责任,予以免费修复。因此,住在质量保证书的性质就是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
住宅质量保证书的图样
住宅质量保证书的内容
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条的规定,住宅质量保证书应当包括四点内容:
1、 工程质量监督部门验核的质量等级;
2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:层面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定;
4、 用户保修的单位,答复和处理的时限。
住宅质量保修期的开始时间
《住宅质量保证书》的内容确定了商品房各个部件、部分的保修期限,那么这个保修期限是从何时开始计算的。根据《商品住宅实行住房质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定,住宅质量保修期开始于“房屋交付之日”。第六条甚至明确:“住在保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户适用之日起计算,保修期限不应低于本规定第五条规定的期限”。当然一般的开发商在《上海市商品房预售合同》中也会约定“从房地产权利转移至买受方之日起,开发商继续承担N年的保修责任。”
住宅质量保证书的取得时间
按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,用户取得《住宅质量保证书》的时间是为“应在住宅交付用户的同时提供给用户”。同时该规定第十条规定“《住宅质量保证书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》。”因此每一个购买者都能够在房屋交付的同时取得一份附属于自己的房屋的《住宅质量保证书》。