张雷律师按:上海市购买商品房的当事人一定会签订《上海市商品房预售合同》,其中有一个重要的房屋交付条款,规定了房屋交付的需要满足的两种条件。一个是必须办理了房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)、开发商设定的抵押已注销、开发商已按规定缴纳了物业维修基金。另一种方式是开发商设定的抵押已注销、开发商缴纳了物业维修基金、同时开发商承诺于某个具体日期办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)。在第二种条件下,开发商如果不能按时取得大产证,买方就有权单方解除合同。张雷律师手里有一个案例,就是按照第二种交付方式开发商未取得住宅交付使用许可证承担了很大的违约金。
上海市商品房预售合同中的交付条款
第十条、该房屋的交付必须符合下列第_____种方案所列条件:
壹、办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在_________年______月______日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。
案件基本事实
2008年5月5日 双方签订《上海市商品房预售合同》
2008年3月28日 开发商向买房人发出《入户通知书》
2009年3月31日 双方约定的房屋交付时间届至
2009年3月31日 买房人因房屋未取得交付使用许可证而拒收房屋。
2009年7月13日 买房人起诉至法院要求开发商承担日万分之五计算的逾期交房违约金18,999.8元
(双方约定:未按合同约定的期限交付房屋、应当向买房人支付违约金,违约金按已支付房价款日万分之五计算)
法院审理意见
根据合同约定,被告应于2009年3月31日前向原告交付房屋,且交房时须提供《住宅交付使用许可证》等符合房屋交付条件的相关证明,但被告至今未取得《住宅交付使用许可证》,不具备交房条件,故原告诉请要求被告按日万分之五承担逾期交房违约金,符合合同约定,本院应予支持。
附录:上海市人民代表大会常务委员会公告
(第57号)
《上海市新建住宅交付使用许可规定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2005年11月25日通过,现予公布,自2006年1月1日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
2005年11月25日
上海市新建住宅交付使用许可规定
第一条 为了加强本市新建住宅交付使用的管理,保障居民入住的基本条件,制定本规定。
第二条 本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。
个人建造的自住房屋不适用本规定。
第三条 上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市新建住宅交付使用的主管部门,对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。
市房地资源局负责核发和管理由市人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证。区、县房地产行政管理部门负责核发和管理由区、县人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证,业务上接受市房地资源局的指导。
第四条 新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后,住宅建设单位应当向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书,并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。
第五条 新建住宅申请交付使用许可,其配套设施应当符合下列条件:
(一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网。
(二)住宅用电按照电力部门的供电方案,纳入城市供电网络,不使用临时施工用电。
(三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统;确因客观条件所限需采取临时性排放措施的,应当经水务、环保部门审核同意,并确定临时排放的期限。
(四)住宅小区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接;住宅小区附近没有燃气管网的,完成住宅室内燃气管道的敷设,并负责落实燃气供应渠道。
(五)住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。
(六)住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。
(七)住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路,且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的,住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。
(八)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设,上述设施尚未建成的,应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。
(九)按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。
(十)完成住宅小区内的绿化建设。
(十一)住宅建设工程分期建设的,建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施。
第六条 市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕,对符合本规定第五条规定的交付使用条件的,准予颁发新建住宅交付使用许可证;对不符合条件的,不予颁发新建住宅交付使用许可证,并说明理由,书面通知申请人。
第七条 新建住宅交付使用许可证是办理房屋所有权初始登记的凭证,由市房地资源局统一印制。
第八条 任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本规定第五条规定的交付使用条件的,有权向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门举报。市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门对单位和居民的举报应当依法及时调查处理。
第九条 住宅建设单位违反本规定,未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的,市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用,限期改正,处以交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款,并可以降低其房地产开发经营资质。
第十条 市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定,不依法颁发新建住宅交付使用许可证,或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的,应当承担行政责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十一条 本规定自2006年1月1日起施行。