相关法律法规:《物业管理条例》第三十六:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 《物业管理条例》|第四十四条:物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。 《物权法》第七十条 :业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物权法》第七十一条 :业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 《物权法》第七十二条 :业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 (1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任 典型案例:某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象,该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况,要求其及时予以修缮,但物业管理公司一直未采取措施。有一天,住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时,因地面积水滑溜而不幸摔倒,导致右腿骨折,被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果,把物业管理公司告上法院。 法院判决:物业公司应当承担责任。 案例解析:根据《物业管理条理》及相关规定,物业管理公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部分和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台,由业主负责维修。 房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。 根据物业管理条例第三十六条的规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 本案中,小区物业管理公司对公用水箱的渗漏,应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院,应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。 物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任,就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修,并建立维修责任人制度,对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。 (2)因维修费用的承担引发的物业纠纷 典型案例:对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用 去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交维修费。 案例解析:根据《物业管理条理》及相关规定,物业管理公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部分和设备,包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台,由业主负责维修。 房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。 根据《物业管理条例》第四十四条:物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修,维修费用应由业主承担。 (3)维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷 典型案例 :A物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶,清洗水箱需要出入顶层的业主家,但这样会破坏该业主家的清洁卫生,因此,物业管理公司清洗水箱时,该业主总是加以阻碍,并要求给予经济补偿。 案例解析:按照《物权法》第70-72条规定,各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权,具有独立支配的权利,但并不意味着对专有部分享有绝对支配权利,不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务,而并非相邻关系的义务,对各区分所有权人在履行义务时所造成的损害给予补偿,则是应当的。 (4)小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷 相关法律法规:《物业管理条例》第三十八条:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 《物业管理条例》第五十条:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。 《物业管理条例》第五十五条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 《物业管理条例》第六十六条:违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用: (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的; (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的; (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元 《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 《物权法》第七十三条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 《物权法》第七十六条:下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 (1)物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷 典型案例:物业公司无权出租共用部分 某小区的物业管理公司,将小区传达室一间20多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积,对传达室拥有所有权,物业管理公司未经业主同意,擅自将传达室出租,这侵犯了他们的合法权益,于是跟物业公司发生了纠纷。 案例解析:按照《民法通则》第71条和《物业管理条例》第11、55、66条规定,小区传达室是共用部分,所有权人是全体业主,如要另作他用,应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权,未经业主大会通过就擅自出租,侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权,赔偿损失,并可要求房地产 (2)业主擅自占用共用部位引发的纠纷 典型案例:曾先生原是娄底市的一个煤矿主,2006年2月他在长沙市一高档小区买了一套180多平方米的商品房,把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月,曾先生买了一辆高档小车。小区的车位比商品房少,曾先生买房时车位已全部售完,害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来,曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地,小区未将它规划为绿化或其他建设用地,可以开辟出来做泊车之用。 于是,曾先生未经开发商和物业管理公司许可,就请来民工把空地整理出来,不到2天时间搭建好了一个车棚。开发商和物业管理公司知道后,限定曾先生在一周内把车棚拆掉,否则雇请民工将车棚强行拆除,而且还要求曾先生支付拆除费用。 对开发商和物业管理公司提出的拆除要求,曾先生不但拒不执行,而且还辩称说,小区空地使用权属于全体小区住户,他作为小区住户之一也占有一份,有权使用空地。小区不能给他提供车位,他把属于自己的空地平整出来搭建车棚,是合情合理的。 为此,曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷,至今还没有解决。 案例解析:按照建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条对共用部位的解释,小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有,业主可以对小区内的空地合理行使使用权,但不能对其中一部分主张使用专属性,单独排他性使用;按照《物业管理条例》第7、51条规定,小区的空地使用权归全体业主享有,个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意;按照《物业管理条理》第1条规定,物业管理公司对曾先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门报告的义务。 按照《物权法》第70-73、76条规定,曾先生搭建车棚的行为侵害了其他业主的权利。 《物权法》第71条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。 杭州房产律师网由浙江王建军律师事务所(浙江省优秀律师事务所)致力于房产纠纷法律研究的律师团队创办,姚健律师负责运营,我们精于房产类纠纷的诉讼及非诉业务,努力为杭州地区公司和个人提供优质的房产纠纷相关法律服务,包括商品房预售,商品房销售,二手房买卖,房屋租赁,离婚继承房产纠纷,物业管理纠纷,房屋居间纠纷,抵押房、查封房、拍卖房、违建房、房改房、集资房、经适房等诉讼及非诉案件的代理。做律师、做好律师、做个好律师,一直是我们职业的信条。